先贷款后过户。在办理二手房买卖手续的过程中一般都是先办理贷款，再办理过户手续的。如果是一次性付款，就需要注意资金的安全问题，尽量将房款的给付放在产权过户之后再进行。1、签订认购书交了定金可以退，但具有一定的前提条件。任何一方单方违约不能签定合同的情况下且需要退还定金的，应赔付定金双倍;因特殊情况如政策变化，天然要素导致不能签定生意合同定金可以退还;

2、法律依据：《中华人民共和国民法典》

第五百八十六条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

第五百八十七条，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

第五百八十八条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。避免过完户买家不去抵押的方法：一、签订合同，签合同时明确约定办理抵押贷款流程的具体时间，如果出现违约需支付违约金;二、延迟交房，抵押贷款手续流程办理完之后，再去办理交房手续;三、资金托管，买卖双方办理一下资金托管，也就是买家的钱放在第三方银行当中，只要办理了过户，银行作为第三方可以直接将钱打给房东。

签订合同

1、合同具有法律的约束，所以合同当中一定要明确的规定，为了预防很多买家在过完户之后不去办理抵押贷款的手续，房东就拿不到资金。签订合同的时候，可以将这一约定详细的说明，比如什么情况下去办理抵押贷款的手续，等到办理完了之后，又该在什么情况下将钱打给房东。

如果出现了延迟的问题，又该承担怎么样的违约责任。可以将违约款罚款的力度大一些，能够对房东起到威慑的作用。

延迟交房

2、为了避免过完户之后买家不去办理贷款，这样房东就拿不到钱，可以延迟办理交房的手续。选择先去银行办理贷款业务，等到买家符合了贷款的要求，银行也签订了贷款的合同，这样就可以放心地去办理交房的手续，对于房东来说也能够是一个比较好的保障。

资金托管

3、办理资金托管能够有效地维护好双方的合法权益，毕竟买房涉及到大量的资金交易。所谓的资金托管就是在签订合同之后，将买家手上的钱放入到托管的银行进行托管的业务。当然也需要签订一系列的协议，再办理了房产过户手续流程。交易成功之后，由第三方也就是银行将资金打入到房东的账户当中，就能够使得房东能够及时地收到钱，又能够避免买家的资金受到损失。

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