因学区房而兴，张江汤臣豪园二、三、四期住宅 依然风头强劲

上海自从去年三月学区新政以来，学区房逐渐变凉。如今，说起学区房，很多人一副不屑一顾的眼神，大可不必。上海的学区房，过去几年挺火，说起最火的一年还是2020年3-2021年3月，那一年时间，有部分学区房价格涨了近一倍，极端案例翻了一番。其实业内人普遍认为，那股风是从张江汤臣豪园二、三、四期房子开始挂起来的。

(资料图片仅供参考)

2020年以前三年左右，上海的学区房其实已经开始活了起来，不过不是很旺。2020年3月9日，浦东新区机构编制委员会批复了浦东新区教育《意调整和建立五所学校的批复》，这份批复中，明确上海民办张江集团学校转制为公办，更名为上海市张江集团中学。不久，即予以公告，上海市大名鼎鼎的著名初级中学张江集团中学变为对口了。可谓是“一石千浪”，对口的小区房价，随后变起了反应。

文件发布后，不久明确了对口张江集团中学的小区。著名小区张江汤臣豪园二期、三期和四期都在其中，但是汤臣豪园一期不对口。在对口前，张江汤臣豪园二、三、四期当时普遍成交价格在8万-9万，即使最好的楼层且是小户型，也难以达到10万。对口后，节节攀升，2020年四月后成交均价超越9.5万;六月达到11万左右;10月均价接近13万左右.曾经有一阶段,因为某些原因,一度网络不允许展示张江汤臣豪园的房子.

2020年下半年,在张江汤臣豪园的带动下,上海学区房大热.浦东的浅滩华师大二附中,梅园地区的福山外国语加建平西;静安的静教院九年制和一师附小;黄浦区的黄浦上海+大同,卢湾二中心+向明;徐汇的向阳\建襄\汇师;闵行区的闵行实验(高兴花园)等等,都火热的不行.在这波学区房的带动下,2020年11月底,上海的房价突飞猛进,一房难求,尤其好学区,那真是抢也抢不到.我们的主角张江汤臣豪园二期一套74平方房子,2021年1月中旬,以单价接近17万的单价成交,比起2020年1月,涨了近一倍.

眼看着学区房一发不可收拾,2021年3月,上海市出台了学区新政.学区房概念明显淡化.不过当时上海二手房价格上升,所以,学区房虽有淡化,受大环境影响,价格上没有明显下降.2021年7月19日,上海开始实行价格核验制度,终于在学区新政和核验双重打击之下,张江汤臣豪园二\三\四期房子开始略有下降,但是幅度不大.

即使到了今天,张江汤臣豪园二\三\四期价格基本上稳定在了13万左右.也基本上就是市场价了.原因,1,虽然学区概念淡化,张江集团中学依然是上海好学校的佼佼者.2,张江核心地带,好的小区比较少,张江集团中学附近更是少之又少,张江汤臣豪园二\三\四期品质比较不错.3,整体价格已经上去,很难下来.

故此,张江地区的张江汤臣豪园二\三\四期价格依然坚挺.毕竟,不对口张江集团中学的张江汤臣豪园一期也稳定上了11万以上.何况还有好学校的2\3\4期呢?

张江的汤臣豪园13万每平方，比肩陆家嘴高端豪宅，你知道为什么值这个价吗？

1，张江中心的中心。

背靠2号线张江高科站和金科路站，地理位置十分绝佳。

2，学区太好。

上海张江集团中学，上海民办学校中的王者，浦东新区常年第一保持着。

3，张江的定位你们也清楚，周边的码农个个非富即贵，都是有钱的主。

这么好的地方，谁不爱呢！！

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同事排了大半年终于排到了张江汤臣豪园的人才公寓，一室户独卫，厨房公用，卫生间比较大。同事犹豫了很久，但是如果放弃就又得重新排，在管理员的催促下还是签约了。虽然房间小了点，但是价格很美丽呀，才1000块一个月。这在上海打着灯笼去村里都租不到的，何况这个小区张江地区，上班超级方便。我比她早两个月申请，但是我申请的是一室一厅，房源相对少，还没有排到我，目前还排在600多，希望国庆节前后能通知我搬家[呲牙]

暴风眼张江汤臣豪园还好吗？

1⃣️作为暴风眼小区，学区新政刮起旋风，张江汤臣豪园算是带头大哥，一度传出被限制挂牌的消息，如今略显平静。

2⃣️登录某壳去一探究竟，果然没有一个挂牌信息，一套汤臣豪园房子都没有，只有胡姬花园2套，9万多价格比较合理。

上海有钱人是真的多，一套房子几千万能够全款付下去。有个网友说自己现在住的张江汤臣豪园，小户型的挂牌已经到了16万一平，2015年底700多万卖掉的房子现在市值已经2000多万了，5年翻了3倍。

只不过这番言论引起了一些老上海人的不满，因为老上海人不理解，为什么会有人选择张江唐镇这种地方，估计这些地方都是新上海人，老上海人只会住在黄浦区。

但也有老上海人说，可能大家都是为了鸡娃买学区房，不止新上海人，很多老上海人也为了孩子在偷偷买房，看来养娃真的是现在的一大难题，从娘胎就要开始拼搏了。

毕竟张江的高薪岗位很多，高薪工作在哪里，哪里的房价就会高，张江确实培育了一代富人，很多上班族并不喜欢堵车、挤地铁，大家有钱之后，首选都会在附近买一套房子，房价自然就会上去。

曾经有个小区都是大厂码农，原本附近的学校很普通，结果硬是被这群码农的孩子变成了优质学校，因为他们的生源太好了。

所以如果真的想培养孩子，和高学历高收入的这些人当邻居，并没有什么不好，不要固守老上海人的面子了。

有人问，南开6万+ 旭辉铂悦公望还有升值空间吗？

这个一会再说，我们来先回顾一下。

南开六马路地块是今年年初土地市场难得的亮点，绿城、中海、新城、信达等9家企业参与竞拍并且罕见进入了竞价阶段，最终旭辉以12.7亿摘得，折合楼面价34048元/㎡，溢价率41%。

天津的城市核心都在这附近，海光寺、鼓楼、滨江道、天津站。

少不得说的便是老城厢，离项目骑车也就是十几分钟的距离，天津的旧城所在地，蕴藏着浓郁的民俗民风和文化艺术精华，无论街边小吃还是传统菜，在这里逛逛都能找到你想吃的味道。

旭辉铂悦公望的交通的便利性不用多说，一街之隔的二纬路地铁站包含地铁1号线，隔两个路口就能到的西南角地铁站则包含1号线和2号线，都是步行即可到达的。

北侧是南开公园，占地面积并不大，但是建国后最早兴建的公园之一，升级改造后绿树成荫，并且有一大块空地，孩子们经常在这里轮滑；公园内配有下棋桌，大爷们在这里下下棋溜溜鸟，偶尔还能在这里看到宛如“相亲角”般的热闹景象。[吐舌][吐舌][吐舌]

但周围的城市界面一般，而改善万万不能忽视城市界面。

融创王府壹号2011年单价约2.5万，妥妥的豪宅。

如今二手房仅4.3万，最便宜能到3.4万，跑输大势。

产品不好吗？并不，非常好，纯正artdeco风格。

就因为城市界面不好，没形成富人区，旁边还站着还迁房，把房价拖拽了。

曾经的风光，只能变成悬崖边的舞蹈。

当年同样单价的仁恒海河广场，现在都快6万了，200平米的大户型能买到2000万。

因为产品与板块匹配上了，都是改善。

格调春天，2011年才1万，现在二手房4.6万，涨幅达361%，霸气逆袭。

广开经过更新后，有全新的城市界面，圈层统一。

记住，单盘再豪，也不能成为富人区。

一线豪宅，必须拥有城市界面+自然资源。

再来说说开6万+ 的旭辉铂悦公望还有升值空间吗？

能升值多少不好说，但再过10年，它们跑不赢大势。

因为卖的不是升值，而是居住。

2011年，天津最贵的房子是西康路36号、津塔公寓、泰安道五大院……

现在看涨幅，没几个跑赢大势的。

也就星美御、博轩园及格了，津塔公寓就算没涨，恒生SOHO还跌了……

为什么当年卖那么贵的豪宅，涨幅反而不高呢？不是说稀缺吗？

❶ 豪宅都有产品溢价，房价已远超地段价值。

❷ 高价豪宅客群太小众，流通率很低。

投资和自住，永远是两条买房逻辑线，不能“既要”。

如果看重涨幅，就不要碰最贵的CEO盘，跑不赢大势。

放之全国而皆准。

2006年，陆家嘴汤臣一品单价12万，当时张江汤臣豪园8000多。

现在汤臣一品最贵的单价26万，只是翻倍而已；但张江汤臣豪园已经16万了，翻了20倍。

所以

1.房价最贵的，不一定涨幅最高。

2.改善万万不能忽视城市界面。

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2006年，上海陆家嘴的“汤臣一品”开盘价是12万/平米，上海张江高科的“汤臣豪园”开盘价是0.8万/平米。2021年12月，“汤臣一品”的二手房成交价是18万/平米，“汤臣豪园”二手房挂牌价达到过16万/平米。这么来看，买“汤臣豪园”其实比买“汤臣一品”更赚钱[笑哭]

今年上海房价涨幅小区排行榜出来了，张江汤臣豪园涨幅第一达90.1%，接近翻倍。据说是因为张江中学民改公，我们中国的家长为了孩子的学业也是拼了，不过看看成交价，能买得起这个小区的估计多数都是钱多的不知道干嘛好的主。我认识的一位就是孩子用完这个小区的学位 ，年前高价套现，大赚了一笔不说，孩子还享受了好的教育资源。这就是为什么现在都说寒门难出贵子，这种事情估计在有优质教育资源的城市年年都在上演。现在这位手握一大笔钱，准备其他小区再买一套房子，留下一部分钱等孩子大学毕业后作为启动资金。

走路的再牛也很少有跑的过开汽车的，有孩子的朋友们，不拼不行啊！

汤臣一品给杭州购房者有何启示？

2006年，陆家嘴的汤臣一品开盘，12万/平。

而当时，张江汤臣豪园不过才8000多一平。

于是，汤臣一品开盘一年半时间，没卖出一套房。

目前汤臣一品最贵的一套在售价是26万/平。

15年了，汤臣一品不过翻倍而已。

如今，张江汤臣豪园已经16万/平了。

15年，张江汤臣豪园接近20倍。

所以，永远不要在任何城市去碰单价最贵的CEO楼盘。

一定是跑输大势的。

同样，像杭州楼市绿城兰园/凤起潮鸣/武林壹号，在未来的日子里注定是要跑输大盘的。尽管凤起潮鸣和武林壹号当下在杭州楼市很耀眼。但随着时间的流逝，从时间成本以及机会成本的角度来看，这些楼盘的上升空间肯定是会跑输奥体或未来科技城的一些楼盘。#杭州身边事#

回顾上海楼市十二年的涨势，可以发现有些板块，十二年能涨10倍，有些只能涨三倍。

举例来说：

莘闵的上海康城，张江汤臣豪园3期，世纪公园的仁恒河滨城这三个小区。

2009年初时候，上海康城还有山林道的一手尾盘11200，135平方三房，该房源属于整个小区最好的位置和户型。

张江汤臣豪园3期：一手盘17500，85平方，两房两厅，小区中心位置。

世纪公园的仁恒河滨城：二手盘26000，166平方3/2/2，高楼层

如今，12年过去了，他们的价格是多少呢？为了能保证精准的横向对比，我们依然选取该三个小区同等位置，户型和楼层的房源做对比：

上海康城：52000-55000

张江汤臣豪园3期：15-16w

仁恒河滨城：15.5-16.5w

也就是说：康城12年涨了不到五倍；张汤3涨了9倍，仁恒河滨城涨了6倍。

因此，即使在上海，也存在着大量跑输大势的楼盘，康城就属于其中一个。而产业发达外加去年有学区加持的张汤妥妥的是楼市赢家。仁恒河滨城得益于区位在浦东，12年来涨幅也还可以，但由于起点价格高，涨幅依然没有那种起点低，但华丽转身的板块和小区涨势猛。

这十多年来的上海楼市，飞速发展的浦东整体跑赢起点高，但发展匀速的浦西。

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