刚刚谈完增值服务的一些项目合作事宜，孟庆斌一边接受采访，一边赶往机场。这是一个物业人的工作常态。

“我们这两年跑偏了。一是我们基础服务的品质不如增值服务跑得快，因此利润贡献反而不如增值服务高。二是因为这两年样没有持续优化我们现有的基本盘，没有扩张我们现有的资源库。”7月28日，荣万家副总经理孟庆斌在接受中国房地产报记者专访时说。

2021年，荣万家生活服务股份有限公司（以下简称“荣万家”）正式在港交所上市，成为当年第一家在港上市的物业企业。

(资料图)

用荣万家的话来说，他们是在河北省疫情反扑、防控最严的时候完成了上市敲钟。

这两年，荣万家经历了埋头进行内生式增长再到今年上半年开启在收并购上的反向“增肌”。

资料显示，荣万家自2016年起推出智能化社区管理平台“米饭公社”。“米饭公社”包括业主端APP和员工端作业App“米到家”，涵盖了“客服、服务、生活、活动、消费、人员作业管理”等多方面功能。

新冠疫情期间，“米饭公社”从原先的智能服务、智能管控、社会活动等服务内容，接入在线商城、社区团购、在线医疗，做到一站式全渠道服务平台。从“米饭公社”会员运营、数据分析，到“米到家”最后500米概念，荣万家正在自身能力矩阵中，不断摸索与社区生态共享的边界。

上市后，荣万家也曾计划通过单项目外拓、与第三方开发商成立合营企业及收并购等三种方式外拓，来给公司增加预期每年约40%的面积。

事与愿违。

从物业管理收入来看，其对关联方荣盛房地产发展股份有限公司(以下简称“荣盛发展”)仍有极高的依赖度。

2022年年报显示，来自荣盛发展开发的物业收入总额12.47亿元，占物业管理服务收入97.3%，独立第三方物业开发商开发的物业收入总额3469.4万元，占物业管理服务收入2.7%。

去年下半年开始意识到这个问题，荣万家自从今年上半年以来开始在收并购方面有了一些动作。

6月21日，荣万家拟4000万元收购河北金项物业80%股权。7月28日，荣万家拟5015.5万元收购万家智慧环境(北京)70%股权。荣万家收并购的动作还在持续进行中。

“未来我们收购标的会聚焦在城市服务、产城以及商写等方面。”孟庆斌解释。

去年以来，上市物企对收并购态度日趋谨慎，行业内收并购终止的案例时有发生。上市物企全年累计并购案例数量与交易金额均出现明显缩减，物业管理行业规模增速也有所放缓。

在孟庆斌看来，“相比前几年疯狂的收并购，如今物业行业收并购PE(市盈率)不高，大家都比较理性，买方收购比较谨慎，卖方也想得比较清楚。我们今年在这方面的动作会比较多。”

资本市场已趋于理性阶段，物业企业想要脱引而出，更得拿出过硬的实力了。

中国房地产报：今年上半年已经过去，荣万家今年上半年的业绩如何，下半年又有哪些战略布局？

孟庆斌：上半年业绩整体还是不错的，各项业务的基本面都在持续向好。但公司也会挤一些泡沫和水分。荣万家业务包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。比方说原来的非业主增值服务，这一块业务在做瘦身减脂的动作。因为，房地产行业下行导致业务量减少，地产流动性危机导致物业公司大量应收账款坏账，极大地影响了盈利水平。随着未来房地产交付在持续的萎缩，我们会调整出来更多的精力，相应地转向基础服务以及智慧化科技方面。我们未来还会在城市服务、产城以及商写等收并购方面发力。

中国房地产报：最近，荣万家拟以4000万元收购物管公司河北金项物业集团有限公司，为何会对这家企业感兴趣？

孟庆斌：收购河北金项物业可谓是天时地利人和，因为今年我们公司同时在接触多家收购标的，河北金项物业就在我们的属地河北省，我们有比较好的地盘优势，况且我们在增值服务、科技方面以及基础品质上完全能够加持这家企业。还有我们公司老板对河北金项物业也比较了解，PE不高，价格也比较合适。

中国房地产报：和一些大型物业企业收并购收缩不同，你们开始了扩张的步伐。在这一块你们有什么计划？

孟庆斌：今年以来，我们在收并购上会下功夫。事实上，在收并购上我们公司上市前后均没有大的动作，一直以来都在进行内生式增长，例如发展增值服务、智慧化服务。特别是今年上半年以来，我们深刻认识到，企业的长远发展需要荣兼顾内生式增长与外延式拓展。如果管理面积上不去，那么边际效益就上不去，就如同蓄水池没有水，巧妇也难为无米之炊。随着去年以来，一些尝到野蛮并购带来的 “苦头 ”的物企负责人，开始发声要减少收并购。因此，我们公司在错过风口之后再进行收并购，市场变得更加理性，PE下降了很多，其实对企业来说，收购的价位会更合理。

中国房地产报：最近以来，荣万家的股价有所上升，你们是有专门在市值管理上下功夫？

孟庆斌：上市以来，我们专注提升内生式增长，对市值管理这块没有花太大心思。荣万家上市首日即破发，当天市值蒸发4.1亿港元。我们公司没有刻意去做市值管理，主要还是以夯实基础为主。今年有所不同，以前，没有做市场外扩，很少有机会让外界真正去了解我们公司。今年我们公司对品牌进行了一些强化。对架构也重新进行设计，从品牌的角度重新定义了全公司的服务体系，今年我们建立了“美好服务”+“美好生活”两大管理体系。“美好服务”（对空间的运维）——是我们为各种空间提供的系统管理和多维服务 按服务项目类型的不同 我们也建立了相应刻度的管理标准 并按照“美好社区”“美好楼宇”“美好园区”“美好城市”做出了四大类型的服务体系。“美好生活”（对人的服务）——是我们在各种业态下为我们的业主/用户提供的衣食住行、寓教颐乐等多方面的生活服务 ，根据各类服务我们建立了多条业务线 按不同业态做个性化的运营管理 以业主/用户的满意度为准绳 辅以专业化人才和信息化系统更高效的提升服务效能 并且不断创新 现“美好生活”下已经有了新零售、美居、资产管家、社区食堂、汽车洗美、宠物、早教、养老、旅游等多种社区经济业务。其实，最重要的还是整体基本盘的向好才导致有了在股价上的好成绩。

中国房地产报：截至目前，很多房地产企业为了缓解债务危机，进行资本腾挪，转手资产给关联的物业企业，你怎么看？

孟庆斌：房地产企业“负重前行”之时,关联的物业企业也会受到牵连。资本腾挪肯定属于现在目前物业行业的现状，主要看企业的创始人怎么处理这件事情。如果能有其他办法的话，相对于保全整个物业企业的健康是有好处的，但如果实在没办法的话，很多掌舵者也会选择资产腾挪。毕竟对于这些企业来说，自身能够生存下去，才是重中之重。

中国房地产报：非业主增值服务曾经作为物业企业的高毛利业务，在2022年受到了很大的不利影响，未来的走向如何？

孟庆斌：非业主增值服务的发展好坏和房地产行业息息相关。房地产行业下行，如果物业企业的的销售面积和增速主要依靠关联房地产企业，那么企业未来管理规模的增长就会受到重创。数据显示，2022年物业服务企业非业主增值服务业务收缩明显，预计未来还会进一步缩水。未来，住宅的领域里面的比拼会更激烈，倘若物业企业在成本上不能进行更好的控制，在增长点上又没有更好的快速呈现，那么这些物业企业迟早就会被时代所淘汰。

中国房地产报：房地产行业下行，你是如何看物业行业的未来，为什么？

孟庆斌：物业行业风口不再，但我坚持看好物业行业，这仍然是个非常好的生意模式 。主要有四个方面的原因。一是物业是社会基础服务，关系民生保障，这决定了它是个具备常青基因的产业；二是围绕一刻钟便民圈，有相当大的市场空间，仅仅打透其中任何一个，都是行业独角兽；三是随人类科技迭代，智慧化进入家庭的更多场景，能用资源咬合这些变化并能提供匹配服务的物业 ，会得到更多未来用户的依赖，“明天的服务很可能是今天的笑谈”；四是物业今天所服务的项目，绝大部分并不能根据收费标准匹配用户的服务设计，导致用户满意度难以有效提升，这些都存在大量改进空间，存在着商业价值的大机会。

关键词：